Les avantages d’un maitre d’oeuvre

Toute personne souhaitant construire une maison individuelle a le choix de faire appel à deux types de professionnels : entrepreneur ou constructeur. Le constructeur (y compris l’architecte) vous offrira un contrat de construction, tandis que le constructeur vous offrira un CCMI (Contrat de Construction de Maison Unique). Les différences entre les deux contrats sont importantes et ils ont chacun leurs avantages. Donc, selon vos besoins, vous irez à l’un ou l’autre. Notre fichier complet avec comparaison vous donnera les clés pour faire votre choix entre entrepreneur ou constructeur.

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Entrepreneur ou constructeur : exploitation

Tout d’abord, regardons ce qui est commun à tout projet de construction d’une maison individuelle. Dans tous les cas, vous devrez effectuer les tâches suivantes :

1. Le plan  : conception sur mesure ou fourniture d’un modèle standard
2. Gestion des procédures administratives , y compris la demande d’un bâtiment
3. Études techniquespermis nécessaires au travail
4. L’ achèvement des travaux

Sauf si vous faites le choix de l’auto-construction, les travaux seront toujours effectués par plusieurs artisans spécialisés. Le type de professionnel (constructeur ou entrepreneur) auquel vous allez confier les 3 premières étapes déterminera ensuite votre relation avec ces artisans. Ensuite, regardons les différences de fonctionnement entre les deux types de professionnels :

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Le fabricant (CCMI)

Le constructeur de maisons détachées est un intermédiaire entre les artisans et vous. Vous n’avez contracté avec lui que par un CCMI (contrat de construction d’une maison individuelle). En principe, il n’effectue pas le travail lui-même. Il s’occupe des procédures administratives, des études techniques et du suivi des artisans. Les artisans sont ses sous-traitants. Vous n’avez pas de relation contractuelle avec les artisans et leur relation avec le constructeur est pas votre problème.

Le CCMI est comme un acte d’achat : le constructeur vous vend un produit, une maison, puis vous payez le prix total de la maison. Ce système est particulièrement adapté aux modèles de maison normalisés, qui limitent au maximum les risques de construction et qui trouvent leur compétitivité dans le grand volume de commandes et le temps de conception limité.

Le constructeur ou l’architecte

Le constructeur (y compris l’architecte) est totalement indépendant des artisans. Vous concluez un contrat avec lui par le biais d’un contrat de gestion de projet. Il assure la conception, les procédures administratives, les études techniques et le suivi des artisans pour votre compte et dans votre intérêt exclusif. Vous le payez pour vous défendre et vous représenter objectivement. Vous faites un contrat avec les artisans (contrat de travail préparé par le superviseur) et vous les payez donc directement (sur avis du superviseur).

Le contrat de construction (ou architecte) est un contrat de services. Ainsi, le constructeur ne vend pas vous une maison comme le constructeur, mais il vous accompagne, vous conseille, vous défend et vous représente. Ce système est le plus approprié et compétitif pour les constructions sur mesure. Parce que plus vous vous éloignez d’un produit standardisé, plus l’indépendance du concepteur vis-à-vis des artisans est grande.

En passant, quelle est la différence entre un constructeur et un architecte ?

Le maître de la construction est un métier, l’architecte est un titre. Chaque architecte est un constructeur de premier ordre, mais le contraire n’est pas vrai. Le titre d’architecte garantit la compétence (formation minimale de 6 ans) et le respect d’un code d’éthique, des garanties supplémentaires de qualité et de sécurité pour le client.

Dans cet article, nous utiliserons le terme « constructeur » pour désigner à la fois les constructeurs architecturaux et non architecturaux.

Entrepreneur ou fabricant : comparaison, avantages et inconvénients

Le prix

Marge de la constructeur VS rémunération de l’entrepreneur CCMIMaître d’oeuvre 25 -35% du coût des travaux Inconnu lorsque vous signez un CCMI, il comprend les frais commerciaux, les frais de dépôt, les frais de franchisé, etc. Cependant, la normalisation et les volumes de commandes importants peuvent réduire le coût des matériaux par rapport à une gestion de projet. Il est très difficile de savoir si cette économie sur les matériaux permet de compenser la marge du fabricant. Chaque cas est unique. Dans l’ensemble, moins vous demandez de modifications, plus un constructeur peut être compétitif avec une maison avec un constructeur. De 10 à 15% du coût du travailRencontrer budget Connu dès le départ, cette compensation est destinée à une mission complète (de la conception à la livraison). Pour le comparer avec la marge du fabricant, il est nécessaire d’ajouter le coût des études de sol, des études thermiques, etc., c’est-à-dire de 1 à 2% du coût du travail. Ainsi, la rémunération de l’entrepreneur sera à peu près équivalente à la moitié de la marge du fabricant. Garantie de livraison au prix convenu Le prix est fixé à la CCMI sur une base globale et forfaitaire. Le constructeur est tenu d’avoir une caution (assurance ou établissement) pour vous rembourser tout dépassement du prix convenu à la CCMI. Veuillez noter, cependant, que pour bénéficier de cette garantie, il vous coûtera une franchise pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu. Budget contractuelGains et pertes L’entrepreneur a l’obligation de fournir des résultats sur le budget : il doit vous fournir des estimations d’artisans qui correspondent à votre budget maximum. Vous pouvez jouer son assurance si le budget n’est pas respecté. Le contrat pour les travaux avec les artisans est également à un prix global et forfaitaire. Votre budget maximum final est ainsi connu dès la signature du contrat. Attention, les entrepreneurs prévoient des marges de tolérance dans leurs contrats : choisissez ceux qui ne le font pas ! À échanger à chaque fois – lorsque les économies sont trouvé pendant le fonctionnement, vous n’êtes pas garanti que le constructeur vous fera bénéficier de la totalité de la perte. – lorsque vous voulez apporter des modifications aux services, vous êtes déjà lié au fabricant et vous ne connaissez pas les détails des prix unitaires du contrat. On peut difficilement juger si le taux est raisonnable ou non. – selon les constructeurs, le prix fixé à la CCMI peut augmenter entre la signature du contrat et le début du chantier selon l’indice BT01. Transparence et soutienModalités de paiement – dans la gestion de projet, les économies qui se trouvent sont obligatoirement et entièrement à votre avantage. – lorsque vous souhaitez modifier les services, les artisans auront l’obligation de conserver les mêmes prix unitaires que ceux de leur contrat de travail. Ainsi, le fait que vous êtes déjà connecté à eux ne leur permet pas d’être en position de force pour imposer leurs tarifs. En outre, un entrepreneur principal est là pour vous défendre. – il n’y a pas de notion de réévaluation selon l’indice BT01 en gestion de projet. Le budget contractuel maximal reste le même du début à la fin du contrat. selon le calendrier, avec acomptes Vous payez chaque phase selon un calendrier réglementé semblable aux acomptes provisionnels. En effet, à chaque étape, vous payez plus que la valeur du travail réellement effectué. Dès réception, le rapport sera annulé car il reste un solde de 5%, que vous paierez lors de la collecte des réserves (imperfections). Sur les progrès réels, aucun acompte

C’est la règle de base de la gestion de projet : chaque travail n’est payé que lorsqu’il est terminé et parfaitement exécuté. Une retenue minimale de 5 % est appliquée aux paiements effectués aux artisans sur l’ensemble du chantier. Ici aussi, le 5% leur est versé après réception, après retrait de toute réservation. Les délais

Conformité aux Délais CCMIMaître d’oeuvre Garantie de livraison dans les délais convenus Le constructeur est tenu de faire prendre le relais d’un garant pour terminer la construction s’il devait déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous paiera également des pénalités journalières de retard, avec une franchise de 30 jours. Délais de livraison du contratDurée du chantier Le calendrier d’exécution détaillé fait partie du contrat de travail avec les artisans. Il y a un calendrier unique pour tous les artisans, ils sont donc solidaires à l’égard de la planification générale. Si un artisan dépasse les délais (même pour une tâche intermédiaire), il vous paie des pénalités de retard quotidiennes, à partir du premier jour du retard. Dans le cas du bilan d’un artisan, un nouvel artisan est choisi pour terminer le travail. Duréelarge Pour une maison de 100 m², compter entre 9 et 13 mois de travail. Le calendrier de paiement fournit au constructeur une avance de trésorerie qui n’encourage pas vraiment à travailler sur une base de flux tendue. Durée optimale

Comptez entre 7 et 10 mois de construction pour une maison de 100 m². Dans la gestion de projet, il y a peu de temps d’arrêt. Vous ne fournissez aucun acompte aux artisans, donc tout le monde cherche à terminer le travail dans un temps optimal. La qualité du design et de la réalisation

Personnalisation Personnalisation CCMIMaître d’oeuvre Limitée La compétitivité du fabricant réside avant tout dans la standardisation des plans, des matériaux et des équipements. Généralement, il ne peut pas se permettre d’investir dans un temps de conception important. Même si certains constructeurs prétendent être faits sur mesure, ce ne sera souvent qu’une légère adaptation d’un plan standard. Personnalisation illimitéeQualité design Qualité La conception personnalisée est la principale activité de l’entrepreneur. Il n’a pas d’accord avec un fabricant ou un fournisseur de matériaux. Il conçoit selon vos spécifications. Comme vous le comprendrez, il est clairement le plus compétitif en ce champ. aléatoire Le design n’est pas la principale activité du constructeur : vous trouverez tout ici. La qualité dépend de la personne qui dessine ou adapte le plan chez le constructeur : bureau d’études, dessinateur, parfois vendeur… Heureusement, les modèles de maison sont généralement bien pensés, mais hélas la façon dont la maison est implantée sur le sol peut la rendre totalement inconfortable. Le professionnel du design : l’architecteCoordination et contrôle des artisans Ici, il est nécessaire de distinguer entre l’architecte et les autres entrepreneurs. L’architecte est le seul professionnel formé en design et son titre garantit cette compétence. La qualité des maisons architecturales est largement reconnue et elles offrent une bonne valeur ajoutée pour la revente. Les entrepreneurs non architectoniques ne sont pas réglementés et peuvent suivre un large éventail de formations. Juge et parti La coordination et le contrôle du travail est réalisée par le fabricant. Rappelons que le constructeur paie également les artisans, qui sont ses sous-traitants. À notre avis, cette situation pose un problème au client. Le constructeur regardera-t-il son intérêt ou le vôtre ? Ne sera-t-il pas tenté de dissimuler des malfaiteurs, car ils lui coûteront de l’argent ? Indépendance

La coordination et le contrôle du travail sont effectués par l’entrepreneur, un professionnel totalement indépendant des artisans. En cas d’imperfection dans l’exécution des travaux, celui-ci prendra une décision qui est dans votre intérêt puisque vous le payez et qu’il n’est pas financièrement lié aux artisans. Le contrat

Cadre juridique et réglementation de la profession CCMIMaître d’oeuvre Une loi qui réglemente la CCMI Le contrat de construction d’une maison individuelle est régi par la loi du 19 décembre 1990. Le législateur a prévu des garanties minimales obligatoires dans la CCMI pour protection des consommateurs. Cependant, la profession n’est pas réglementée et il n’y a pas de formation minimale pour être un constructeur. Une seule profession réglementée : architectePortée du contrat La profession d’architecte, ainsi que le contrat d’architecte, sont régis par la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture et par le Code de déontologie des architectes. Ces textes garantissent, entre autres, les compétences de l’architecte, son indépendance et la protection des consommateurs. Les entrepreneurs non architecturaux n’ont pas de règlements professionnels et ne sont tenus qu’aux obligations de tout professionnel de la construction. Attention aux travaux réservés Les MAC excluent souvent les travaux importants, tels que les travaux de terrassement et, en général, tout ce qui n’est pas le modèle standard lui-même. Ces travaux dépendent de chaque terrain et sont donc ceux qui présentent le plus grand risque d’événements imprévus, et donc de valeur ajoutée. D’autres travaux souvent en dehors du CCMI sont : l’évacuation terrestre et restauration, clôtures, portes, revêtement de route et de terrasse, cuisine, peinture intérieure, revêtements de sol, placards. Vous devrez passer un contrat directement avec les artisans concernés et les gérer vous-même. Tous les travaux dits « de finition » représentent 25 -50% du coût final de l’opération. Travail à la carteTransparence Vous choisissez la liste des travaux à inclure dans le contrat de construction. Rien ne peut le limiter. relativement opaque L’idée d’un point de contact unique a l’avantage de ne pas avoir à se soucier des « coulisses ». Son inconvénient est qu’il vous rend le cours de l’opération relativement opaque. Combien coûte chaque élément de construction ? Qui sont les sous-traitants ? Leur situation est-elle régulière ? Quelle marge le constructeur prend-il ? Tu ne peux pas le savoir. Rien à cacherContacts Le superviseur, qui est responsable de la surveillance du travail, vous doit un aperçu complet de la façon dont ils se déroulent. Son devoir de conseiller vous êtes immense. Vous savez combien coûte chaque élément et chaque conférencier. Vous recevez les rapports et vous disposez d’un droit d’accès au chantier, aux rencontres avec les artisans et au niveau technique. d’entreprise uniques, contacts multiples La grande force du CCMI est sans aucun doute le point de contact unique. Il s’agit, cependant, d’être qualifié parce que vous aurez souvent affaire à de nombreux interlocuteurs différents : commercial, directeur, bureau d’études, secrétaire, directeur de la construction, gestionnaire de service. De plus, comme le chiffre d’affaires est élevé chez les constructeurs, il n’est pas rare que le vendeur ou le constructeur soit remplacé pendant l’opération. Et en plus, il y a bien sûr tous les artisans non-CCMI que nous avons énumérés ci-dessus. Plusieurs entreprises, point de contact uniqueChoix de la terre, du financement et des artisans Le constructeur, en particulier l’architecte, est dans la majorité des cas une seule et même personne. Il vous accompagne de la signature du contrat jusqu’à livraison. Pendant le chantier, votre superviseur est votre interlocuteur principal, ou même votre seul interlocuteur si vous le souhaitez. Il prend en compte vos commentaires et les transmet aux artisans. Liberté de choix partiel Vous avez toute liberté de choisir la terre et le financement que vous voulez. Attention cependant à certains vendeurs qui vous encourageront à prendre le paquet « terre maison » après avoir visité le terrain avec vous. Comme pour le financement, nous vous conseillons de le trouver vous-même. D’un autre côté, vous ne pouvez pas choisir les artisans. Les sous-traitants et le montant de leurs devis vous sont inconnus (bien que la loi exige que le constructeur vous les communique et les fasse accepter). Liberté totale de choixPièges pour éviter Dans la gestion de projet, il n’y a pas de terre ou de financement « appât ». Vous choisissez un entrepreneur en qui vous avez confiance et sa rémunération ne dépend pas d’une offre promotionnelle. Pour le choix de artisans, c’est tout à fait le vôtre. Le superviseur que vous offrez aux artisans qui ont les garanties nécessaires et dont l’estimation est dans votre budget. Mais il ne peut pas vous forcer à contracter avec un artisan en qui vous n’avez pas confiance. Attention aux annonces trop attrayantes Le chiffre est assez inquiétant pour le mentionner ici. La DGCCRF a récemment constaté des infractions dans près de 50 % des fabricants français. Fraude impliquant notamment la publicité trompeuse. Part des fabricants en infraction : 49% en 2014, 40% 2015, 58% en 2017). Attention aux entrepreneurs « faux constructeurs »

Certaines entreprises ont l’apparence et la méthode de travail des constructeurs, mais se déclarent comme des constructeurs ou des économistes de la construction et n’offrent pas de CCMI. Ils n’ont pas vraiment la propriété et contreviennent à aucun principe de transparence et d’indépendance. Également coincés par la DGCCRF, ils doivent fuir. Garanties légales

CCMIMaître d’oeuvre Complétion parfaite garantie (1 an)inclusInclus dans le contrat de construction Garantie de bon fonctionnement (2 ans)Inclus Garantie de responsabilitéincluseInclus Garantie 10 ans (10 ans)Inclus Garantie de dommages (10 ans)

Bon à savoir :À prendre directement par le client (obligatoire), parfois inclus dans le CCMIA prendre directement par le client (obligatoire)

Avant de passer un contrat avec un fabricant, vérifiez son classement sur la classification du fabricant établie par l’association AAMOI.

Pour résumer

Enfin, si nous devions résumer en deux phrases les raisons qui ont conduit au choix entre le superviseur ou le constructeur :

• À votre avis, construire une maison est avant tout un acte d’achat et vous voulez voir ce que vous achetez avant de commencer ? Êtes-vous rassuré de choisir une maison standard déjà conçue ? Tu ne veux pas t’embarrasser avec détails et dans les coulisses ? Et vous ne demanderez pas de changements plus tard ? Ensuite, utilisez un constructeur.
• Pour vous, la construction d’une maison est avant tout un projet de vie, qui nécessite d’être conçu pour vous et avec vous ? Vous voulez une opération transparente et être accompagné par un professionnel indépendant qui vous défend ? Pensez-vous qu’une personnalisation des services sera nécessaire ? Pensez-vous pouvoir changer d’avis pendant la transaction et demander des modifications ? Appelez ensuite un entrepreneur ou un architecte.

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